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Das erste Quartal 2026 vermittelt ein klares Bild davon, wo der Immobilienmarkt an der Küste Montenegros derzeit steht. Die Preise sind nicht eingebrochen, die Nachfrage ist nicht verdunstet, aber die Struktur des Marktes hat sich verschoben – und einige dieser Veränderungen sind von großer Bedeutung, wenn Sie in diesem Jahr einen Kauf planen.
Dieser Artikel fasst die wichtigsten Ergebnisse der Marktstudie von Lako Invest für das 1. Quartal 2026 zusammen, die Wohnimmobilien in sechs Küstengemeinden abdeckt: Tivat, Budva, Kotor, Herceg Novi, Bar und Ulcinj. Die Daten basieren auf einer Analyse der Marktangebote im Zeitraum vom 1. Januar bis 25. März 2026. Alle genannten Zahlen spiegeln Angebotspreise (Asking Prices) wider, keine abgeschlossenen Transaktionspreise.
Preisverteilung entlang der Küste
Die Preisspanne an der Küste Montenegros ist erheblich – sie reicht von einem Median von 2.150 €/m² in Ulcinj bis zu 4.250 €/m² in Tivat. Dabei handelt es sich nicht um Ausreißer, sondern um die typische Marktpositionierung der jeweiligen Gemeinde.
Hinweis zum Analyseumfang: Notverkäufe und unlegalisierte Objekte am unteren Ende sowie Ultra-Luxus-Immobilien wie Porto Montenegro (wo die Quadratmeterpreise 10.000–12.000 € erreichen) wurden in dieser Analyse ausgeschlossen. Die folgenden Zahlen beziehen sich auf das Comfort- und Premium-Segment.
Tivat bleibt der teuerste Markt an der Küste mit einem Median von 4.250 €/m² und Spitzenpreisen von bis zu 7.800 €/m². Neubauten in und um Porto Montenegro bilden den Anker des Premium-Segments.
Kotor ordnet sich mit einem Median von 3.400 €/m² ebenfalls fest im Premium-Bereich ein. Der Blick auf die Bucht ist hier der primäre Werttreiber – Objekte mit direktem Meerblick erzielen spürbar höhere Preise im Vergleich zu gleichwertigen Einheiten zur Landseite.
Budva fungiert als Mid+-Markt: hohes Angebotsvolumen, starke Mietnachfrage und ein Preisniveau, das Investoren weiterhin attraktive Renditen ermöglicht. Der Medianpreis liegt bei 3.250 €/m².
Herceg Novi und Bar besetzen das Medium-Segment mit 2.800 €/m² bzw. 2.500 €/m². Beide Städte bieten einen stabileren und zugänglicheren Markt als die nördliche Bucht oder Budva.
Ulcinj stellt mit einem Median von 2.150 €/m² den erschwinglichsten Einstiegspunkt an der Küste dar; Angebote übersteigen selten die Marke von 2.900 €/m².
Preise nach Immobilientypen
Nicht jede Wohnungsgröße verhält sich innerhalb einer Gemeinde gleich. Hier ist der Vergleich der wesentlichen Formate:
Studios (Garsonieren) sind in erstklassigen Lagen knapp – sie machen nur etwa 9 % des Gesamtangebots aus. In Budva kostet ein Studio bei ganzjährig hoher Mietnachfrage zwischen 85.000 € und 125.000 €. In Bar bewegen sich zentrale Studios typischerweise im Bereich von 75.000 € bis 105.000 €. In Tivat beginnen Studios aufgrund der allgemeinen Preisuntergrenze erst ab 100.000 €.
1-Zimmer-Wohnungen (1+1) machen rund 65 % aller Angebote aus. Der Markt ist in diesem Format gesättigt. Aus Investorensicht wirkt sich dieses Überangebot auf den Mietwettbewerb und die Wiederverkaufschancen aus. Die Preise in Budva reichen für diesen Typ von 125.000 € bis 190.000 €; in Bar von 95.000 € bis 150.000 €.
2-Zimmer-Wohnungen (2+1) repräsentieren etwa 22 % der Angebote. In Bar ist die Nachfrage nach Neubauten in dieser Kategorie bemerkenswert – die Preise liegen zwischen 155.000 € und 240.000 €. In Tivat kostet das gleiche Format 250.000 € bis 420.000 €.
Wohnungen mit 3+ Schlafzimmern machen nur 4 % des Angebots aus und stellen einen engen Markt im hochpreisigen Segment dar – in Tivat beginnen die Preise bei 450.000 € und reichen in Luxuskomplexen bis über 1.200.000 €.
Preistreiber und wertmindernde Faktoren
Drei Faktoren haben die Preise in den Daten des 1. Quartals 2026 konsequent nach oben (oder unten) bewegt:
Pool und Hausverwaltung: Das Vorhandensein dieser Einrichtungen in einem modernen Komplex fügt dem Angebotspreis 400–700 €/m² hinzu. Aparthotel-Formate mit professionellem Management erzielen einen klaren Aufpreis.
Baujahr: Neubauten aus den Jahren 2024–2025 mit fertiggestelltem Innenausbau sind bei vergleichbarer Entfernung zum Meer im Durchschnitt 22 % teurer als mehr als 10 Jahre alte Objekte.
Meerblick: Panoramablicke in Budva und Kotor sorgen für einen Aufschlag von 15–25 % gegenüber gleichwertigen Einheiten mit Blick auf Berge oder Nachbargebäude.
Auf der Kehrseite: Unrenovierte Objekte aus den 2000er Jahren verlieren schneller an Mietwert als neuere Bauten, was primär auf Probleme mit Feuchtigkeit, Schimmel und geringer Energieeffizienz zurückzuführen ist.
Mietmarkt: Ganzjährige Vermietung im Überblick
Der Mietmarkt teilt sich in ganzjährige Mietverträge und saisonale (Kurzzeit-) Vermietung auf. Für Ganzjahresmieten im Q1 2026 ergaben sich folgende Medianwerte:
- Tivat: Median 950 €/Monat, stetiger Wachstumstrend
- Kotor: Median 800 €/Monat, Angebotsmangel im Bereich der Altstadt
- Budva: Median 750 €/Monat, hoher Wettbewerb unter den Vermietern
- Bar: Median 550 €/Monat, stabile und fehlerfreie Nachfrage
- Herceg Novi: Median 500 €/Monat, moderate Nachfrage
Verträge für die Nebensaison (typischerweise Oktober bis Mai) liegen 20–50 % unter dem Ganzjahrestarif. Wenn Sie eine saisonale Sommermietstrategie planen, muss die Auslastung in der Nebensaison vorab geklärt werden – andernfalls zieht der Leerstand im Winter die Gesamtrendite deutlich nach unten.
Renditeschätzungen: Was die Zahlen zeigen
Bruttorenditen (Gross Yield) basierend auf den Daten des 1. Quartals 2026 (Basisszenario: Ganzjahresmiete, vollständige Auslastung):
| Standort | Objektart | Kaufpreis | Miete/Monat | Bruttorendite |
| Budva | Studio | €105,000 | €550 | 6.28% |
| Bar | 1-bedroom | €120,000 | €550 | 5.50% |
| Budva | 1-bedroom | €160,000 | €750 | 5.62% |
| Tivat | 1-bedroom | €210,000 | €950 | 5.42% |
Im optimistischen Szenario (Kurzzeitvermietung im Sommer zu 80–120 €/Nacht plus Vermietung in der Nebensaison) können die Renditen in Bečići (Budva) ca. 9,0 % erreichen.
Hierbei handelt es sich um Bruttoangaben. Sie berücksichtigen weder Kurtaxe, Einkommensteuer, Verwaltungskosten (typischerweise 10–15 % der Miete) noch Instandhaltung. Die Nettorendite fällt entsprechend geringer aus.
Drei bemerkenswerte Standorte
Bečići (Budva), Neubauten: Eine hohe Konzentration von Aparthotels mit Poolinfrastruktur ermöglicht es Vermietern, Jahres- und Saisonvermietung flexibel zu kombinieren. Die optimistische Renditeschätzung erreicht bis zu 9,0 %. Der Einstiegspreis für ein Studio liegt bei etwa 105.000 €.
Bar (Zentrum und Ilino): Der stabilste Buy-to-Rent-Markt an der Küste. Minimale saisonale Abhängigkeit, durchgehende Winternachfrage und der günstigste Einstiegspunkt unter den liquiden Lagen. Eine Neubau-1-Zimmer-Wohnung ab Baujahr 2022 ist hier das empfohlene Format.
Dobrota (Kotor). Ein Mikromarkt mit geringem Angebot und stetiger Nachfrage von Remote-Workern und Expats, die bereit sind, für Aussicht und Ruhe einen Aufpreis zu zahlen. Der Wettbewerb unter Vermietern ist durch die geringe Zahl hochwertiger Angebote begrenzt.
Ein rechtlicher Aspekt, der Beachtung erfordert
Das im August 2025 verabschiedete Legalisierungsgesetz hatte direkte Auswirkungen auf das Angebot im 1. Quartal 2026. Immobilien, die sich „im Verfahren der Legalisierung“ befinden, dürfen rechtlich nicht übertragen werden, bis das Verfahren abgeschlossen ist. Laut den Angebotsdaten des 1. Quartals 2026 weisen bis zu 20 % der Inserate Anzeichen einer unvollständigen Legalisierung auf.
Vor Unterzeichnung von Dokumenten sollte ein aktueller List nepokretnosti (Eigentumsnachweis/Grundbuchauszug) angefordert und auf folgende Einträge geprüft werden:
- „bez dozvole“ – ohne Baugenehmigung
- „nema upotrebnu dozvolu“ – keine Nutzungsgenehmigung
Dies sind keine geringfügigen administrativen Details. Eine Eigentumsübertragung ist für solche Objekte rechtlich unmöglich, solange die Legalisierung nicht rechtskräftig abgeschlossen ist.
Zusammenfassung der Marktstruktur
Der Markt vollzieht im 1. Quartal 2026 keine dramatischen Umbrüche – weist jedoch eine klare Kontur auf. Das 1+1-Segment ist übersättigt. Studios und kompakte 2-Zimmer-Wohnungen sind die Formate mit Unterangebot. Günstige Angebote im untersten Segment haben abgenommen, da unlegalisierte Objekte durch die neue Gesetzgebung effektiv aus dem aktiven Verkehr gezogen wurden.
Für Investoren lautet die zentrale Erkenntnis: Das Format ist ebenso wichtig wie die Lage. Der Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung in einem gesättigten Segment, in einem Gebäude ohne Verwaltungsinfrastruktur und in einer Gemeinde mit starker saisonaler Abhängigkeit birgt ein völlig anderes Risikoprofil als ein Studio in einem ganzjährig nachgefragten Aparthotel-Komplex.
Vollständige Daten zum Download
Die obige Analyse fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen. Der vollständige Lako Invest Q1 2026 Residential Property Market Review enthält komplette Preistabellen nach Gemeinden und Immobilientypen, detaillierte Renditeszenarien, Daten zur Angebotsstruktur sowie Empfehlungen zu Einstiegsstrategien für fünf Investorenprofile.
Der Bericht steht kostenlos zur Verfügung:
[Marktbericht Q1 2026 herunterladen — PDF]
Wenn Sie Fragen zu bestimmten Standorten, Immobilientypen oder Investitionsszenarien haben, wenden Sie sich gerne an uns. Wir besprechen Ihren Fall gerne persönlich.
