Prvi kvartal 2026. godine dao je jasnu sliku o tome gdje se nalazi crnogorsko primorsko tržište. Cijene nijesu srušene, potražnja nije nestala, ali se struktura tržišta promijenila — i neke od tih promjena su važne ako planirate kupovinu ove godine.
Ovaj članak sumira ključne nalaze iz izvještaja Lako Invest Q1 2026 Residential Property Market Review, koji obuhvata stanove u šest primorskih opština: Tivat, Budva, Kotor, Herceg Novi, Bar i Ulcinj. Podaci se zasnivaju na analizi oglasa na tržištu za period od 1. januara do 25. marta 2026. godine. Svi iznosi odražavaju tražene cijene, a ne cijene zaključenih transakcija.
Kako su cijene raspoređene duž primorja
Raspon cijena duž crnogorskog primorja je značajan — od 2.150 €/m² u Ulcinju do medijane od 4.250 €/m² u Tivtu. Ovo nijesu izuzeci; oni predstavljaju tipično tržišno pozicioniranje za svaku opštinu.
Napomena o obuhvatu: ova analiza isključuje prodaje pod pritiskom i nelegalizovane nekretnine na donjem kraju, kao i ultra-luksuzne nekretnine poput Porto Montenegra (gdje cijene dostižu 10.000–12.000 €/m²) na gornjem kraju. Iznosi ispod odražavaju komforni i premium segment.
Tivat ostaje najskuplje tržište na primorju, sa medijanom od 4.250 €/m² i oglasima koji na vrhu dostižu 7.800 €/m². Nova gradnja u Porto Montenegru i okolini drži premium segment.
Kotor takođe čvrsto pripada premium nivou, sa medijanom od 3.400 €/m². Pogled na zaliv je ovdje glavni pokretač vrijednosti — nekretnine sa direktnim pogledom na vodu postižu znatno više cijene u poređenju sa ekvivalentnim jedinicama okrenutim ka unutrašnjosti.
Budva funkcioniše kao tržište srednjeg+ nivoa: veliki broj oglasa, snažna potražnja za izdavanjem i cijene koje i dalje omogućavaju investitorima da ostvare značajan prinos. Medijana cijene je 3.250 €/m².
Herceg Novi i Bar zauzimaju srednji segment — 2.800 €/m² odnosno 2.500 €/m². Oba nude stabilnije i pristupačnije tržište nego sjeverni dio zaliva ili Budva.
Ulcinj je najpristupačnija ulazna tačka na primorju, sa medijanom od 2.150 €/m² i oglasima koji rijetko prelaze 2.900 €/m².
Kako brojke izgledaju po tipu nekretnine
Svi stanovi se ne ponašaju isto u okviru date opštine. Evo kako se upoređuju glavni formati.
Studiji su rijetki na premium lokacijama — svega oko 9% ukupnih oglasa. U Budvi studio košta 85.000–125.000 € uz visoku cjelogodišnju potražnju za izdavanjem. U Baru se centralni studiji obično kreću u rasponu 75.000–105.000 €. U Tivtu čak i studiji počinju od 100.000 € zbog opšteg cjenovnog praga.
Jednosobni stanovi (1+1) čine približno 65% svih oglasa. Tržište je zasićeno ovim formatom. Sa investicione tačke gledišta, ova prezasićenost utiče na konkurenciju u izdavanju i mogućnosti preprodaje. Cijene u Budvi za ovaj tip kreću se od 125.000 do 190.000 €; u Baru od 95.000 do 150.000 €.
Dvosobni stanovi predstavljaju oko 22% oglasa. U Baru je primjetna potražnja za novogradnjom u ovoj kategoriji — cijene se kreću između 155.000 i 240.000 €. U Tivtu isti format košta 250.000–420.000 €.
Jedinice sa 3 i više soba čine samo 4% oglasa i predstavljaju usko tržište visoke vrijednosti — sa cijenama u Tivtu koje počinju od 450.000 € i u luksuznoj novogradnji prelaze 1.200.000 €.
Šta podiže (ili spušta) cijenu
Tri faktora su dosljedno pomjerala cijene u podacima za prvi kvartal 2026:
Bazen i kompanija za upravljanje: prisustvo ovoga u modernom kompleksu dodaje 400–700 €/m² na traženu cijenu. Apart-hotel formati sa profesionalnim upravljanjem postižu jasnu premiju.
Godina gradnje: novogradnja iz perioda 2024–2025. sa završenim enterijerom u prosjeku je skuplja 22% od uporedivih nekretnina starijih od 10 godina, na sličnoj udaljenosti od mora.
Pogled na more: panoramski pogledi u Budvi i Kotoru dodaju 15–25% u poređenju sa ekvivalentnim jedinicama okrenutim ka planinama ili drugim zgradama.
Na negativnoj strani: nerenovirane nekretnine izgrađene 2000-ih gube vrijednost za izdavanje brže od novije gradnje, prvenstveno zbog problema sa vlagom, plijesni i niskom energetskom efikasnošću.
Tržište izdavanja: kako izgleda godišnji zakup
Tržište izdavanja podijeljeno je između godišnjeg zakupa i sezonskih (kratkoročnih) aranžmana. Za godišnje izdavanje u prvom kvartalu 2026:
- Tivat: medijana 950 €/mjesečno, stabilan trend rasta
- Kotor: medijana 800 €/mjesečno, nedostatak ponude u zoni Starog grada
- Budva: medijana 750 €/mjesečno, visoka konkurencija među izdavaocima
- Bar: medijana 550 €/mjesečno, stabilna i dosljedna potražnja
- Herceg Novi: medijana 500 €/mjesečno, umjerena potražnja
Vansezonski ugovori (obično od oktobra do maja) su 20–50% niži od godišnje stope. Ako planirate strategiju sezonskog ljetnjeg izdavanja, pitanje vansezonske popunjenosti treba riješiti unaprijed — u suprotnom će zimska praznina značajno smanjiti prinos.
Procjene prinosa: šta pokazuju brojke
Podaci o bruto prinosu iz prvog kvartala 2026. (osnovni scenario: godišnji zakup, puna popunjenost):
| Lokacija | Tip nekretnine | Kupoprodajna cijena | Zakup/mjesečno | Bruto prinos |
| Budva | Studio | 105.000 € | 550 € | 6,28% |
| Bar | Jednosoban | 120.000 € | 550 € | 5,50% |
| Budva | Jednosoban | 160.000 € | 750 € | 5,62% |
| Tivat | Jednosoban | 210.000 € | 950 € | 5,42% |
U optimističnom scenariju (kratkoročno ljetnje izdavanje po 80–120 €/noćenju uz vansezonski zakup), prinosi u Bečićima (Budva) mogu dostići približno 9,0%.
Ovo su bruto iznosi. Ne uzimaju u obzir boravišnu taksu, porez na dohodak, naknade za upravljanje (obično 10–15% zakupa) ili održavanje. Neto prinos biće niži.
Tri lokacije vrijedne pažnje
Bečići (Budva), novogradnja. Velika koncentracija apart-hotela sa bazenskom infrastrukturom omogućava izdavaocima da kombinuju godišnje i sezonsko izdavanje. Optimistična procjena prinosa dostiže i do 9,0%. Ulazni trošak za studio je oko 105.000 €.
Bar (centar i Ilino). Najstabilnije tržište kupovine radi izdavanja na primorju. Minimalna sezonska zavisnost, dosljedna zimska potražnja i najniža ulazna tačka među likvidnim lokacijama. Jednosoban stan iz novogradnje od 2022. godine naovamo preporučeni je format ovdje.
Dobrota (Kotor). Mikro-tržište sa niskom ponudom i stabilnom potražnjom od strane osoba koje rade na daljinu i stranaca spremnih da plate premiju za pogled i mir. Konkurencija među izdavaocima ograničena je malim brojem kvalitetnih oglasa.
Jedno pravno pitanje koje zahtijeva pažnju
Zakon o legalizaciji usvojen u avgustu 2025. direktno je uticao na ponudu u prvom kvartalu 2026. Nekretnine koje su „u postupku legalizacije“ ne mogu se zakonito prenijeti dok se postupak ne okonča. Prema podacima o oglasima iz prvog kvartala 2026, i do 20% oglasa pokazuje znakove nedovršene legalizacije.
Prije potpisivanja bilo kakvih dokumenata, treba zatražiti ažuran list nepokretnosti (izvod iz crnogorskog katastra) i provjeriti da li sadrži zabilješke poput:
- „bez dozvole“ — bez građevinske dozvole
- „nema upotrebnu dozvolu“ — bez upotrebne dozvole
Ovo nijesu manji administrativni problemi. Prenos vlasništva za ovakve nekretnine pravno je nemoguć dok se legalizacija ne okonča.
Struktura tržišta u rezimeu
Tržište u prvom kvartalu 2026. ne prolazi kroz dramatične promjene — ali ima jasan oblik. Segment 1+1 je prezasićen. Studiji i kompaktni dvosobni stanovi su formati sa nedovoljnom ponudom. Budžetski oglasi su se smanjili jer su nelegalizovane nekretnine novim zakonom praktično uklonjene iz aktivnog prometa.
Za investitore, ključna poruka je jednostavna: format je jednako važan koliko i lokacija. Kupovina jednosobnog stana u zasićenom segmentu, u zgradi bez infrastrukture za upravljanje, u opštini sa snažnom sezonskom zavisnošću — predstavlja drugačiji profil rizika od studija u apart-hotel kompleksu sa cjelogodišnjom potražnjom.
Kompletni podaci dostupni su za preuzimanje
Gorenavedena analiza predstavlja sažetak ključnih nalaza. Kompletan izvještaj Lako Invest Q1 2026 Residential Property Market Review sadrži pune tabele cijena po opštinama i tipovima nekretnina, detaljne scenarije prinosa, podatke o strukturi ponude i preporuke ulazne strategije za pet profila investitora.
Izvještaj je dostupan besplatno.
[Preuzmite izvještaj za prvi kvartal 2026 — PDF]
Ako imate pitanja o konkretnim lokacijama, tipovima nekretnina ili investicionim scenarijima — slobodno nas kontaktirajte. Rado ćemo razgovarati o vašem slučaju.
