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Der Kauf einer Immobilie löst bei jedem Menschen unterschiedliche Emotionen aus. Für die einen ist es eine aufregende Aufgabe, für die anderen bringt er Stress und Sorgen mit sich. Zudem bringt jeder Käufer seine eigenen Wünsche und individuellen Rahmenbedingungen in den Prozess der Auswahl und des Erwerbs seiner Wunschimmobilie ein.
Viele Menschen stützen sich auf frühere Erfahrungen – sei es die eigenen oder die von Bekannten – und versuchen, unangenehme Situationen sowie unnötige Kosten bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie zu vermeiden.
Leider sind solche negativen Erfahrungen häufig mit der Einbindung von Zwischenhändlern wie Immobilienagenturen oder privaten Maklern zwischen Verkäufer und Käufer verbunden.
Es gibt jedoch noch weitere Gründe, warum jemand ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ohne Makler kaufen möchte:
- Gute Kenntnisse des Immobilienmarktes in Montenegro und die Fähigkeit, erforderliche Auskünfte direkt bei den kommunalen Behörden einzuholen.
- Der Wunsch, die Struktur und die Feinheiten des Marktes für zukünftige berufliche Aktivitäten im Immobilienbereich zu verstehen.
- Die Absicht, ein ganz bestimmtes Objekt trotz möglicher Risiken zu erwerben.
Eine generelle persönliche Abneigung gegen die Tätigkeit von Vermittlern (Immobilienmaklern), unabhängig von deren genauer Bezeichnung.
Was auch immer die Gründe sein mögen: Die Entscheidung steht fest – und es stellt sich die Frage, wie man dabei am besten vorgeht.
Der Kauf von Immobilien direkt vom Eigentümer ist in Montenegro für jeden zugänglich und gesetzlich nicht eingeschränkt. Wenn ein Käufer fest entschlossen ist, ein bestimmtes Objekt zu erwerben, mit allen Details vertraut ist und in direktem Kontakt mit dem Eigentümer steht, reicht es oft aus, einen Vertrag beim Notar zu unterzeichnen – und das Geschäft ist abgeschlossen.
Für diejenigen, die diesen Weg wählen, fassen wir im Folgenden die wichtigsten sowie die weniger offensichtlichen Besonderheiten bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie in Montenegro zusammen.
Besonderheiten des Standorts:
- Vorhandensein einer Zufahrtsstraße und angeschlossener Versorgungsleitungen sowie deren rechtlicher Status.
- Liegt die Immobilie im Zentrum oder im Norden des Landes – wird die Zufahrtsstraße im Winter vom Schnee geräumt?
- Bietet die Immobilie eine Aussicht (auf das Meer, die Berge etc.) – wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Blick in den kommenden Jahren durch Neubauten verbaut wird?
- Nähe zur Infrastruktur (Cafés, Schulen, Bushaltestellen etc.) und deren Saisonalität: Außerhalb der Saison können manche Einrichtungen geschlossen sein, während in der Hauptsaison die Erreichbarkeit durch Verkehr und parkende Autos erschwert sein kann.
Besonderheiten des Objekts:
- Bestehen von Beschränkungen und Rechten Dritter – wie etwa Wegerechte oder Zufahrtsrechte über das Grundstück.
- Mögliche Bauverstöße, die zu Streitigkeiten mit Nachbarn sowie zu behördlichen Maßnahmen oder Anordnungen geführt haben oder führen könnten.
- Bauliche Besonderheiten des Objekts unter Berücksichtigung von Wind-, Schnee- und Erdbebenlasten, klimatischen Bedingungen sowie Sicherheitsanforderungen.
Rechtliche Aspekte:
- Einwandfreie Eigentumsrechte des Verkäufers.
- Fehlen von Rechtsansprüchen Dritter in Bezug auf die Immobilie.
- Bestehende Belastungen (Grundschulden, Hypotheken etc.) und damit verbundene Risiken.
- Rechtmäßigkeit der Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsnetze (Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr) sowie das Nichtbestehen von Rückständen/Schulden.
- Vollständige Zahlung aller anfallenden Steuern durch den bisherigen Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs.
- In bestimmten Fällen die Zustimmung des Ehegatten zur Veräußerung der Immobilie.
- Ordnungsgemäße Aufteilung der Anteile im Falle von Miteigentum.
- Eindeutigkeit der Grundstücksgrenzen, Übereinstimmung der tatsächlichen Fläche des Objekts mit den Dokumenten sowie rechtlicher Status und Risiken von Flächen, die nicht in den Eigentumsdokumenten eingetragen sind.
- In bestimmten Fällen die Einhaltung gesetzlicher Erbanforderungen und das Fehlen von Erbschaftsstreitigkeiten.
Für einzelne Objekte kann diese Checkliste durch individuelle Fragestellungen erweitert werden. Natürlich gehen wir hier nicht auf Aspekte ein, die persönliche Vorlieben bezüglich Design, Wohnkomfort und individueller Wünsche betreffen.
Wenn der Käufer alle oben genannten Punkte gründlich geprüft und geklärt hat, stehen die Chancen für einen erfolgreichen und reibungslosen Immobilienkauf direkt vom Eigentümer sehr gut.
