by 
Überblick, Kernpunkte und voraussichtliche Auswirkungen
Am 6. August 2025 veröffentlichte das Parlament von Montenegro das Gesetz über die Legalisierung von unberechtigt errichteten (illegalen) Gebäuden im Gesetzblatt (Službeni list Nr. 91/2025). Das Gesetz ist am 14. August 2025 in Kraft getreten. Die neue Regelung schafft einen landesweiten Rahmen, um nicht genehmigte Bauten in den formalen Rechtsverkehr zu überführen und künftiges illegales Bauen wirksam zu verhindern.
Was das Gesetz festlegt – Hauptbestimmungen
- Übergangsweises Legalisierungsverfahren und Fristen. Das Gesetz eröffnet ein formelles Legalisierungsverfahren, das von Eigentümern nicht genehmigter Objekte verlangt, Anträge und Unterlagen innerhalb bestimmter Übergangsfristen einzureichen, die durch das Gesetz und Durchführungsverordnungen festgelegt werden. (Genaue kommunale Fristen und das detaillierte Unterlagenpaket werden in Durchführungsbestimmungen und kommunalen Verordnungen vorgeschrieben.)
- Verbot des Marktverkehrs bis zur Legalisierung. Bis zum Erlass einer rechtskräftigen Entscheidung unterliegen Gebäude, die die Genehmigungsanforderungen nicht erfüllen, strengen Beschränkungen im Rechtsverkehr – Notare sind gesetzlich und gemäß entsprechenden Richtlinien des Ministeriums bei der Abwicklung von Übertragungen solcher Immobilien eingeschränkt. Diese Maßnahme führt effektiv zu einem Einfrieren von Verkaufsgeschäften für einen erheblichen Teil der betroffenen Immobilien.
- Differenzierte dokumentarische und technische Anforderungen. Das Gesetz unterscheidet zwischen vereinfachten Verfahren für kleine Wohngebäude (unter der Bedingung der Sichtbarkeit auf offiziellen Orthofotos und weiteren Kriterien) sowie vollständigen technischen Dokumentationen und Gutachten, die für größere oder komplexere Bauwerke erforderlich sind.
- Finanzielle Modalitäten und Anreize: Die Zahlung der Urbanisierungs- bzw. Legalisierungsgebühren kann in langfristigen Raten gewährt werden (Berichten zufolge in einigen Bestimmungen bis zu 30 Jahre), und es gibt Anreize für Einmalzahlungen (in offiziellen Präsentationen wird ein Nachlass von ca. 20 % genannt). Den Gemeinden soll der Großteil der erhobenen Gebühren zufließen (in Medienberichten wird eine Aufteilung von 80 % kommunal / 20 % staatlich genannt). Diese Zahlen stammen aus Briefings der Regierung und Branchenberichten.
- Grundstücksregularisierung und Kaufoptionen. Das Gesetz sieht Mechanismen vor, mit denen Eigentümer in bestimmten Fällen Eigentumsrechte an dem Grundstück unter bestehenden nicht genehmigten Gebäuden erwerben können (einschließlich gestaffelter Zahlungsoptionen), vorbehaltlich katastraler und lokalplanerischer Prüfungen.
Quantitativer Umfang – Betroffene Gebäude und erwartete Einnahmen
- Geschätzte Zahl der betroffenen Objekte: Öffentliche und branchenspezifische Quellen sprechen von rund 100.000 bis 120.000 nicht genehmigten Objekten in ganz Montenegro. Verschiedene offizielle Erklärungen und Medienanalysen nennen leicht abweichende Gesamtzahlen; die Angaben sind Schätzungen, die durch Kataster- und Orthofoto-Überprüfungen präzisiert werden müssen.
- Budgetäre Erwartungen: Medienberichte zitieren Schätzungen der Regierung, wonach das Legalisierungsprogramm einmalige und gestaffelte Einnahmen (Urbanisierungsgebühren, Strafen, zugehörige Abgaben) in Höhe von 300 bis 400 Millionen Euro generieren könnte. Hierbei handelt es sich um Projektionsspannen aus Ministeriums- und Presseerklärungen; die endgültigen Beträge hängen von der Anzahl der erfolgreichen Anträge, den Gebührenberechnungen und den kommunalen Anteilen ab.
Administrative und technische Herausforderungen
Behörden – einschließlich der Immobilienverwaltung (Uprava za nekretnine) und des für Raumplanung zuständigen Ministeriums – betonen, dass der Legalisierungsprozess institutionell komplex ist: Er erfordert koordinierte Katasterprüfungen, Orthofoto-Abgleiche, technische Gutachten (Geodäsie, Statik-/Sicherheitsberichte) und erhebliche administrative Kapazitäten auf kommunaler Ebene. Offizielle Stellen haben eine phasenweise Einführung und die Notwendigkeit betont, die lokalen Kapazitäten zu stärken, um Engpässe zu vermeiden.
Unmittelbare praktische Auswirkungen für Marktteilnehmer
- Eigentümer: Sollten die Antragsunterlagen zügig vorbereiten und innerhalb des Übergangsfensters einreichen; für kleine Einfamilienhäuser können vereinfachte Wege bestehen, sofern sie objektive Kriterien erfüllen (z. B. Sichtbarkeit auf dem offiziellen Orthofoto). Stellen Sie sich auf technische Gutachten und potenzielle Dokumentationskosten ein.
- Käufer und Investoren: Immobilien ohne rechtskräftige Legalisierungsentscheidung sind bis zur Klärung faktisch unverkäuflich. Im Rahmen der Sorgfaltsprüfung (Due Diligence) muss der Legalisierungsstatus sowie etwaige anhängige Verwaltungsverfahren explizit geprüft werden.
- Notare, Makler, Rechtsberater: Müssen Transaktionschecklisten und Vertragsklauseln aktualisieren, um rechtliche Unsicherheiten im Status sowie neue Gebühren- und Strafregelungen zu berücksichtigen. Praktische Orientierungshilfen des Ministeriums und der Notarkammer zirkulieren bereits.
Prognostizierte Marktauswirkungen – Offizielle und Expertenansichten
- Kurzfristig: Ein voraussichtlicher Rückgang der Transaktionsliquidität, da ein beträchtlicher Teil des „grauen“ Bestands für Verkäufe oder Übertragungen vorübergehend gesperrt ist, bis der Legalisierungsprozess voranschreitet. Dies könnte das aktive Angebot verknappen und den Dealflow in einigen Segmenten verlangsamen (insbesondere bei Tourismusimmobilien an der Küste und Objekten für die Kurzzeitvermietung).
- Mittelfristig: Bei effektiver Umsetzung dürfte der Markt eine höhere Transparenz und ein vollständigeres Register aufweisen – eine strukturelle Verbesserung, die verdeckte Rechtsrisiken für Investoren reduziert und eine klarere Bewertung ermöglicht. Die Nettoauswirkung auf die Preise wird davon abhängen, wie viele Immobilien legalisiert werden, wie hoch die kommunalen Gebühren ausfallen und wie sich die anschließende Investorennachfrage entwickelt.
Fazit
Das Gesetz über die Legalisierung von nicht genehmigten Bauten (veröffentlicht am 6. August 2025; in Kraft getreten am 14. August 2025) ist ein bedeutender regulatorischer Schritt mit dem Ziel, einen Großteil des informellen Gebäudebestands Montenegros in das formelle System zu überführen und gleichzeitig die Kontrollen zur Verhinderung künftiger Verstöße zu verschärfen. Kurzfristig bringt das Gesetz verfahrenstechnische und marktbezogene Hemmnisse mit sich (Einfrieren von Transaktionen, administrative Arbeitslast), während es mittelfristig das Potenzial hat, Transparenz und Rechtssicherheit zu erhöhen – vorausgesetzt, es stehen ausreichende Ressourcen, klare Durchführungsbestimmungen und eine effiziente kommunale Umsetzung zur Verfügung.
