Pregled, ključne odredbe i očekivane posljedice
Dana 6. avgusta 2025. godine, Skupština Crne Gore objavila je Zakon o legalizaciji bespravnih (nelegalnih) objekata u Službenom listu br. 91/2025. Zakon je stupio na snagu 14. avgusta 2025. godine. Novi akt uspostavlja državni okvir za uvođenje bespravnih objekata u formalni pravni promet i za sprečavanje buduće bespravne gradnje.
Šta zakon propisuje – glavne odredbe
- Prelazni postupak legalizacije i rokovi. Zakon otvara formalni postupak legalizacije koji zahtijeva od vlasnika bespravnih objekata da podnesu zahtjeve i dokumentaciju u okviru prelaznih rokova propisanih zakonom i podzakonskim aktima. (Tačni opštinski rokovi i detaljan paket dokumentacije biće propisani podzakonskim aktima i lokalnim odlukama.)
- Zabrana prometa do legalizacije. Do donošenja konačne odluke, objekti koji ne ispunjavaju uslove dozvole suočavaju se sa ograničenjima zakonitog prometa – notari su, na osnovu zakona i smjernica nadležnog ministarstva, ograničeni u obradi prenosa prava na takvim nepokretnostima. Ova mjera praktično zamrzava prodajne transakcije za značajan dio pogođenih nepokretnosti.
- Diferencirani dokumentacioni i tehnički zahtjevi. Zakon razlikuje pojednostavljene postupke za manje stambene objekte (uslovljene vidljivošću na zvaničnim ortofoto snimcima i drugim kriterijumima) od pune tehničke dokumentacije i stručnih izvještaja potrebnih za veće ili složenije objekte.
- Finansijski modaliteti i podsticaji. Plaćanje naknade za urbanizaciju/legalizaciju moguće je na duži rok na rate (prema izvještajima, u pojedinim odredbama i do 30 godina), a predviđeni su i podsticaji za jednokratnu uplatu (prema pojedinim zvaničnim prezentacijama, popust od oko 20%). Opštine će dobijati veći dio naplaćenih sredstava (prema medijskim navodima, podjela 80% lokalni nivo / 20% država). Ovi podaci potiču iz vladinih saopštenja i izvještaja iz struke.
- Legalizacija zemljišta i mogućnost otkupa. Zakon predviđa mehanizme kojima vlasnici, u određenim slučajevima, mogu steći pravo svojine nad zemljištem ispod postojećih bespravnih objekata (uključujući mogućnost plaćanja na rate), uz provjere u katastru i usklađenost sa lokalnim planom.
Obim – koliko objekata i očekivani prihodi
- Procijenjen broj pogođenih objekata: zvanični i stručni izvori navode oko 100.000–120.000 bespravnih objekata širom Crne Gore. Različite zvanične izjave i medijske analize daju nešto drugačije ukupne brojeve; procjene će biti precizirane kroz provjeru katastra i ortofoto snimaka.
- Budžetska očekivanja: mediji prenose procjene vlade da bi program legalizacije mogao generisati 300–400 miliona eura jednokratnih i fazno naplaćenih prihoda (naknade za urbanizaciju, penali, povezane naknade). Ovo su projekcije saopštene u izjavama ministarstva i medijima; konačni iznosi zavisiće od broja uspješnih zahtjeva, obračuna naknada i opštinskih udjela.
Administrativna i tehnička ograničenja
Nadležni organi – uključujući Upravu za nekretnine i ministarstvo zaduženo za prostorno planiranje – ističu da je proces legalizacije institucionalno složen: zahtijeva usklađene provjere u katastru, provjeru ortofoto snimaka, stručnu ekspertizu (geodetsku, konstruktivnu/bezbjednosnu) i značajne administrativne kapacitete opština. Zvaničnici su naglasili fazno sprovođenje i potrebu jačanja lokalnih kapaciteta kako bi se izbjegla zagušenja.
Neposredne praktične posljedice za učesnike na tržištu
- Vlasnici: treba da pripreme i podnesu zahtjeve u okviru prelaznog roka; za manje porodične kuće mogu postojati pojednostavljeni postupci ako ispunjavaju objektivne kriterijume (npr. vidljivost na zvaničnom ortofoto snimku). Treba se pripremiti za stručne izvještaje i moguće troškove dokumentacije.
- Kupci i investitori: nepokretnosti bez konačne odluke o legalizaciji mogu praktično biti neprodajne dok se status ne riješi. Dubinska analiza mora izričito provjeriti status legalizacije i eventualne postupke u toku.
- Notari, posrednici, pravni savjetnici: moraju ažurirati kontrolne liste za transakcije i odredbe ugovora kako bi obuhvatili rizike vezane za pravni status i nove režime naknada/penala. Smjernice iz prakse Ministarstva i Notarske komore već su u opticaju.
Predviđeni efekti na tržište – zvanični i stručni stavovi
- Kratkoročno: vjerovatan je pad likvidnosti transakcija jer je znatan dio „sive” ponude privremeno zamrznut za prodaju ili prenos dok postupak legalizacije ne odmakne. Ovo može smanjiti broj aktivnih oglasa i usporiti promet u pojedinim segmentima (posebno kod primorskih turističkih nekretnina i jedinica za kratkoročno izdavanje).
- Srednjoročno: ako se proces sprovede efikasno, tržište bi trebalo da postane transparentnije, sa potpunijim registrom – strukturno poboljšanje koje smanjuje skriveni pravni rizik za investitore i olakšava jasniju procjenu vrijednosti. Krajnji efekat na cijene zavisiće od broja legalizovanih nepokretnosti, visine opštinskih naknada i naredne potražnje investitora.
Kratak zaključak
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (objavljen 6. avgusta 2025; na snazi od 14. avgusta 2025.) predstavlja važan regulatorni korak čiji je cilj da veliki dio neformalnog građevinskog fonda Crne Gore uvede u formalni sistem, uz istovremeno pooštravanje kontrole radi sprečavanja budućih nepravilnosti. U kratkom roku zakon unosi proceduralna i tržišna trenja (zamrzavanje transakcija, administrativno opterećenje), dok u srednjem roku ima potencijal da poveća transparentnost i pravnu sigurnost – u zavisnosti od resursa, jasnih podzakonskih akata i efikasnog sprovođenja na nivou opština.
